Ticaret Bakanlığı, taşınmazların ticaretine ilişkin ilan platformlarındaki emlakçılara yönelik doğrulama yükümlülüğü getirerek, bakanlıkça oluşturulan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi'nin (EİDS) ikinci fazının uygulamasını15 Eylül itibarıyla devreye alınacağını duyurdu.
'Doğrulanmış ilan' olarak bilinen düzenlemeyle, tüketici mağduriyetinin engellenmesi, sahte ilanlarla vatandaşların karşılaştığı fiyat manipülasyonlarının önüne geçilmesi öngörülüyor. Peki bu noktada nelere dikkat etmek gerekiyor?
Merak edilen tüm soruları Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz yanıtladı.
1- BU UYGULAMA İLE TEMELDE AMAÇLANAN TAM OLARAK NEDİR?
Gayrimenkul sektöründe emlak satış/kiralama ve aracılık hizmetleri kapsamında dijitalleşmenin başlaması sonrasında yaşanan birtakım sorunlar oluştu. Bu kapsamda;
1- Kendisine ait olmayan bir mülkü kendisine aitmiş gibi satışa veya kiralamaya yönelik işlemler yapanların, sahte ilanlar oluşturduğu ve bu kapsamda da fiyat manipülasyonları yaptıkları ortaya çıktı
2- Gerçekte var olmayan bir takım sahte projelerin (devre mülk projeleri gibi) oluşturulduğu bu kapsamda, yapılan tanıtımlar kapsamında ön avans, kaparo ve satın alma bedellerinin tahsil edilerek ciddi tüketici mağduriyetleri oluştu
3- Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği kapsamında yasal olarak yetki belgesi sahibi olması gereken emlak danışmanları dışında da bu belgeye sahip olmayan üçüncü kişilerin ciddi şekilde bu portallar üzerinden satış veya kiralamalara aracılık yapılarak haksız kazanç elde ettiği görüldü
EİDS ile planlanan ise bu durumların ortadan kaldırılarak mağduriyetlerin önlenmesi ve yasal yetki belgesi sahibi emlak danışmanlarının sadece bu konularda yetki sahibi olmalarının sağlanması...
2- EMLAKÇILARIN DÜZENLEMEYE UYUM SÜRECİNDE NELER YAPMALARI GEREKİYOR?
Bir emlakçının EİDS sistemine dahil olabilmesi için mutlaka Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği kapsamında bağlı olduğu ilin Ticaret İl Müdürlüğü’nden alınacak yetki belgesine sahip olmaları zorunlu. Yetki belgesi sahibi olabilmesi için ise bir emlakçının;
1- Meslek odası kaydı ve faaliyet belgesi sahibi olması
2- Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olması
3- 18 yaşını doldurmuş olması
4- En az ilköğretim mezunu olması
5- İflas etmemiş veya etmişse daha önce kanun gereğince itibarının yerine gelmiş olması
6- Kasten bir suçtan beş yıl ve üzeri ceza almaması, yüz kızartıcı suçları işlememiş olması, devlet aleyhine işlenen suçları işlememiş olması, yine ticaretten men cezası almamış olması
7- Milli Eğitim Bakanlığı, üniversiteler veya MEB yetkili kurum ve kuruluşlar tarafından 100 saatlik eğitim alınması ve yine yönetmelikte yazan diğer şartları sağlamış olmaları gerekiyor.
8- Önlisans, lisans, lisansüstü eğitim kurumları mezunları altı ay, diğerleri ise 12 ay yetki belgesi başvurusu öncesinde bu alanda çalışıyor olmalı
Bu noktada ciddi olarak bilinmeyen bir husus ise emlak danışmanları için yetki belgesi ile çalışma zorunlu. Ancak EİDS sistemi için sadece yetki belgesi sahibi olunması değil mülk sahibi ile yetki belgeli emlak danışmanı arasında da Taşınmaz Ticareti Yönetmeliğine uygun Yetkilendirme Sözleşmesi'nin de imzalanmış olması gerekli.
Aksi halde vatandaş yetki belgesi numarası aldığı emlak danışmanlarını sisteme tanımlayarak sadece bu işlemi yapmış sayılamaz. İlgili tüm yetki belgeli emlak danışmanı ile Yetkilendirme Sözleşmesini de imzalamış olmalı.
3- AYNI TAŞINMAZA İLİŞKİN KAÇ EMLAKÇI YETKİLENDİRİLEBİLECEK?
Sektör temsilcilerinin bakanlık ile yapmış oldukları görüşmelerde en fazla beş adet emlakçının yetkilendirilmesine uygun bir sistem kurduklarını söyledikleri görüldü. Bu kapsamda belli bir sayı, yani en fazla beş adet yetki belgeli emlak danışmanının yetkilendirmenin oluşacak diğer mağduriyetleri önleyeceğini söyleyebiliriz. Mevcut sistem de bu birden fazla verilebilen ilanların tamamı için birbiri ile bağlantılı, fiyat vb. gibi durumların görülebildiği bir sistem oluşturuldu.
Ancak özünde tüketici mağduriyeti oluşturmayı engellemek isteyen bakanlığın bir konuyu atladığını düşünüyorum. Beş adet yetki belgeli emlak danışmanına sistemde onay verecek vatandaş, bu beş emlak danışmanının yapacağı işlemler ve alacağı teklifler kapsamında birden fazla emlak komisyon ücreti ödeme riski veya bu danışmanların yapacakları hizmetler kapsamındaki harcamaları karşılama riski ile karşı karşıya kalacaklarını bilmeleri gerekiyor.
Hizmette yasal komisyonu hak edebilmek için o hizmetin tamamlanması gerekiyor. Ancak kanunda emlak danışmanlarının bu konularda yapacakları çalışmalar kapsamında da bu bedelleri alabilecekleri belirtilmekte. Bakanlığın bu konuda da vatandaşları bilgilendirmesi esas.
4- KİRALIK TAŞINMAZ İLANLARININ DA DOĞRULANMASI ZORUNLU OLACAK MI?
Satılık ilanlarında olduğu gibi mülkünü kiraya vermek isteyenler ve bu kapsamda ilanlarını dijital platformlar üzerinden sağlamak isteyenlerin yine EİDS sistemi kapsamında yetkilendirilmeleri zorunlu. Hem satılık ilanları hem de kiralama ilanlarında sistemden muaf tutulmuş gayrimenkuller şunlar olacak;
1- Kat irtifakı kurulmamış konut projeleri
2- Günlük kiralama ilanları
3- TOKİ ve Emlak Konut projeleri
4- Gecekondular ve tapusu olmayan mülkler Bu taşınmazlarla ilgili EİDS doğrulaması yapılamayacak, eski sistemde olduğu gibi emlak portalları üzerinden satış ve kiralama tanıtımları devam edecek.
5- VATANDAŞLAR, EMLAKÇI YETKİLENDİRMEDEN KENDİ İLANLARINI EMLAK PORTALLARI ÜZERİNDEN YAYINLAYABİLECEK Mİ?
Vatandaşlar taşınmazlarını satmak veya kiraya vermek konusunda bir emlakçı ile çalışmak zorunda değiller. Vatandaşlar kendi mülklerini satmak veya kiraya vermek için de bu emlak portalları üzerinden ilan verebilirler.
Vatandaşlar konusunda bilinmesi gereken husus ise bu ilanları emlak portallarına bir kişi kendisi, eşi veya ikinci dereceye kadar yakınları (çocukları, kardeşleri, torunları, dede, babaanne, anneanne) adına verebilecek.
6- YETKİLENDİRME SONRASINDA, VERİLEN YETKİNİN İPTALİ MÜMKÜN OLACAK MI?
Bir kişi yetki verdiği bir EİDS yetkisini yine istediği gibi geri alabilecek. Ancak burada yapılan geri alma sistemden hemen silinmeyecek yani vatandaşın sisteme tanımladığı süre kadar sistemde kalmaya ilan devam edecek.
Bu noktada yetkinin geri alınmasının sistemde de geri alınamaması durumu maalesef birden fazla hizmet bedeli talep etme veya yapılan masrafları talep etme süreçlerine bizleri götürebilir. Bu kapsamda yetkilendirme sonrasında eğer iptal istenmiş ise bu durumun yetkili emlak danışmanına yazılı olarak da ihtar edilmesini ve gerekli sorumlulukların hatırlatılmasını öneririm.
7- YETKİLENDİRİLMİŞ EMLAKÇININ, KONUT ÜZERİNDEKİ YETKİ SÜRESİ NE KADAR OLACAK?
Bakanlık şu an mevcut sistemdeki yetkilendirmenin en az üç ay süreli olacağını sektöre bildirdi. Ancak üst süre sınırı konusunda net bir bilgi verilmedi. (Üç aydan daha fazla olan sürelerin ekranlarda ne şekilde olacağına dair bir bilgi bulunmuyor)
8- BU UYGULAMA İLE HAREKET ETMEYEN EV SAHİPLERİ VEYA EMLAKÇILARI BEKLEYEN CEZALAR VAR MI?
Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği kapsamında Yetkilendirme Sözleşmesi yapılmayan ve Yetki Belgesi bulunmayan emlak danışmanının ve yine bu sisteme aykırı hareket eden ev sahibinin eylemi; Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’a aykırı hareket olarak kabul edilerek 10 bin TL’den 100 bin TL’ye kadar idari para cezası ile cezalandırılması ve Perakende Kanunu 18. madde kapsamında da yine para cezası ile cezalandırılması sağlanacak.
9-) BU UYGULAMA İLE KİRALIK VEYA SATILIK KONUT FİYATLARI KONTROL ALTINA ALINABİLİR Mİ?
Mevcut sistem ile özellikle fiyat manipülasyonu konusunda ciddi bir adım atıldığı söylenebilir, yine Hazine ve Maliye Bakanlığı ile uzun süredir yapılmaya çalışılan hem kiralama hem de satışlarla ilgili vergi denetimi ve şeffaflaşma konusunda da önemli bir ilerleme kaydedilecektir. Mevcut piyasa fiyatlarında yapılan manipülasyonlar kapsamında bir kontrol sağlanabilecektir.
10- DOĞRULANMIŞ İLAN, OTOMOTİV SEKTÖRÜNDE DE GEÇERLİ OLACAK MI?
Otomotiv sektörü de emlak sektörü gibi sahte ilanlar veya yetki belge sahibi olmayan galericiler tarafından çokça manipüle edilen bir sektör. Bu kapsamda bakanlık önce emlak sektörü ile ilgili olarak EİDS sistemine geçti ancak kısa bir süre içinde de otomotiv sektöründe de geçmek istiyor.
Sektör içerisinde yaşanan birçok mağduriyet, sahte ilan ve manipülasyonlar sebebiyle bakanlığın yetki belgesiz galericilere kestiği para cezaları 20 milyon TL’nin üzerinde... EİDS sistemi otomotiv sektörü için de uygulamaya geçtiğinde yine aynı emlak sektöründe olduğu gibi yetki belgeli galerici, araç sahibi ile galerici arasında imzalanmış yetkilendirme sözleşmesi ve araç sahibinin bu kapsamda yetkili galericiyi sistem üzerinden yetkilendirmesi ile çalışan bir sistem kurulmuş olacak.
Galericilerin dikkat etmesi gereken temel husus öncelikle yetki belgesi sahibi olmaları, sisteme girmeden önce araç sahibi ile yetkilendirme sözleşmesini imzalamış olmaları...
Uygulamaya göre, konut satacak veya kiralayacak kişiler, e-Devlet üzerinde kendisine ait gayrimenkulü seçerek, açılacak pencereden emlakçısını yetkilendirecek. Böylece emlakçılar da aldıkları yetkiyle sitelere ilan girebilecek.